Wohnungsbaugenossenschaft Wartungspflicht

Wer eine Wohnungsbaugenossenschaft, eine WEG-Verwaltung oder einen groesseren Bestand an Mehrfamilienhaeusern betreut, weiss: die Dachrinnenreinigung ist keine Kuer, sondern eine Wartungspflicht mit konkreten rechtlichen Folgen. In diesem Beitrag erklaeren wir was die Pflicht bedeutet, wer im Schadensfall haftet, und wie ein guter Rahmenvertrag aussehen sollte.

Die rechtliche Grundlage: Verkehrssicherungspflicht

Aus Paragraph 836 BGB ergibt sich die Verkehrssicherungspflicht des Eigentuemers oder Verwalters fuer ein Gebaeude. Vereinfacht: Wer ein Gebaeude besitzt oder verwaltet, muss dafuer sorgen, dass von ihm keine Gefahr fuer andere ausgeht. Eine ueberlaufende Dachrinne, die im Winter Eiszapfen bildet die auf Passanten fallen, oder die Wasser in eine Tiefgarage druckt, ist genau so eine Gefahr.

In der Praxis bedeutet das fuer Genossenschaften:

• jaehrliche Reinigung als Mindeststandard
• schriftliche Dokumentation jeder Reinigung (Datum, Auftragnehmer, Befund)
• bei besonders gefaehrdeten Objekten zwei Reinigungen pro Jahr

Wer haftet bei einem Schaden

Es gibt drei haeufige Schadensszenarien, die wir aus unserer Praxis kennen:

Szenario 1: Wasser-Eindringen in Wohnung im obersten Stock

Die Rinne ist verstopft, das Wasser laeuft hinter die Fassade und durch das Mauerwerk in die Wohnung. Der Mieter klagt auf Schadensersatz und Mietminderung.

Haftung: die Genossenschaft beziehungsweise die Verwaltung. Wenn keine Wartungsdokumentation vorliegt, in voller Hoehe.

Szenario 2: Eiszapfen verletzt Passanten

Ueberlaufendes Wasser friert im Winter zu Eiszapfen, die im Tauwetter auf den Buergersteig fallen.

Haftung: Verkehrssicherungspflicht verletzt. Strafrechtliche Konsequenzen sind moeglich.

Szenario 3: Tiefgarage laeuft voll

Das Wasser aus den Rinnen drueckt durch das Mauerwerk in die Tiefgarage, beschaedigt Autos und elektrische Anlagen.

Haftung: die Verwaltung. Schadenshoehe oft im fuenfstelligen Bereich.

Wie ein guter Rahmenvertrag aussieht

Wer 5 oder 10 Mehrfamilienhaeuser betreut, braucht keinen Einzelauftrag pro Reinigung. Ein jaehrlicher Rahmenvertrag mit einem festen Anbieter spart Zeit, Geld und Stress. Diese Punkte gehoeren rein:

1. Liste aller Objekte mit Adresse und Rinnenmetern

Jedes Objekt mit eindeutiger Identifikation, geschaetzter Rinnenlaenge und Stockwerken. Ohne diese Liste gibt es keinen verbindlichen Preis.

2. Festpreis pro Reinigung pro Objekt

Im Rahmenvertrag wird ein Festpreis je Objekt vereinbart. Keine Stundensaetze. So weiss der Hausverwalter im Voraus genau, was die jaehrliche Wartung kostet.

3. Wartungstermine im Voraus

Beste Praxis: alle Termine fuer das ganze Jahr werden im Januar fixiert. So entgehen wir dem November-Andrang.

4. Foto-Dokumentation als Standard

Jede Reinigung wird mit Vorher- und Nachher-Fotos dokumentiert. Die Bilder gehen automatisch per E-Mail an die Verwaltung. Das ist die Wartungsdokumentation, die im Schadensfall die Versicherung sehen will.

5. Express-Termin bei Sturm-Schaeden

Im Rahmenvertrag wird vereinbart, dass nach groesseren Stuermen innerhalb von 48 Stunden ein Inspektionstermin moeglich ist.

6. Reparaturen bis zu einem Schwellenwert ohne Ruecksprache

Lockere Halter, einzelne fehlende Endkappen, kleine Fugen: bis zu einem Schwellenwert duerfen wir das gleich vor Ort beheben, ohne separat anzufragen.

Was wir bei MIKITA fuer Genossenschaften anbieten

Wir arbeiten regelmaessig mit Wohnungsbaugenossenschaften und Hausverwaltungen in Bad Segeberg, Luebeck, Norderstedt und Hamburg. Unser Setup:

• Kostenlose Erstbesichtigung aller Objekte mit SurveyCam, Erstellung eines Wartungsplans
• Festpreis pro Objekt, schriftlich im Rahmenvertrag
• Foto-Dokumentation per E-Mail nach jeder Reinigung
• Express-Inspektion bei Sturm innerhalb 48h fuer Vertragspartner
• Versicherungsschutz: Berufshaftpflicht mit hoher Deckungssumme, Nachweis liegt vor
• Methoden: SkyVac-Industriestaubsauger, Hubsteiger, Industriekletterer fuer schwierige Faelle

Mehr zu konkreten Preisen lesen Sie in unserem Beitrag Dachrinnenreinigung Kosten 2026. Fuer Genossenschaften gilt unser Mengenrabatt ab dem dritten Objekt.